Bankaların kredi musluklarını kontrollü açtığı bu dönemde, yüksek tutarlı nakit ihtiyacı olanlar için “İpotekli Bireysel Finansman” veya halk arasındaki adıyla “İpotekli İhtiyaç Kredisi” masadaki en güçlü seçeneklerden biri haline geldi.
Peki, sistem nasıl işliyor? Klasik ihtiyaç kredisinden farkı ne?
Öncelikle kavram karmaşasını çözelim. Bu ürün, yeni bir ev almak için çekilen “Konut Kredisi” değildir. Halihazırda sahip olduğunuz evi (veya iş yerini/arsayı) bankaya teminat göstererek, piyasa değerinin belirli bir oranına kadar (genellikle konutlarda %80’e kadar) nakit kullanmanızı sağlayan bir enstrümandır.
Limit Sorunu Olanlar İçin “B Planı”
BDDK düzenlemeleri gereği, standart ihtiyaç kredilerinde vade ve limit sınırları (Örneğin 70.000 TL üzeri için vade kısıtı gibi) vatandaşı zorlayabiliyor. İpotekli kredide ise oyunun kuralları değişiyor. Teminatlı olduğu için banka, size çok daha yüksek tutarları, (36 aydan daha uzun vadeler bazı ticari durumlarda mümkün olsa da) bireysel tarafta genellikle 36 aya varan vadelerle sunabiliyor.
Süreç Nasıl İşliyor?
Banka “Ne kadar kredi verebilirim?” sorusunun cevabını sizin beyanınıza göre değil, ekspertiz raporuna göre veriyor. Bankanın gönderdiği uzman, gayrimenkulünüze değer biçiyor. Çıkan rakamın yasal sınırlarına göre (çoğu bankada ekspertiz değerinin %50’si ile %80’i arası) kredi limiti tanımlanıyor.
Bıçak Sırtı Detay: “Eş Rızası”
Sürecin en çok tıkanan noktası burası. Eğer teminat göstereceğiniz gayrimenkul “aile konutu” ise veya evliyseniz, eşinizin noter onaylı rızası veya bankada bizzat imzası şart. “Ev benim üzerime, eşime sormadan kredi çekerim” devri hukuken kapalı.
Hangi kredi size uygun? İşte standart ihtiyaç kredisi ile ipotekli kredinin farkı:
| Özellik | Standart İhtiyaç Kredisi | İpotekli İhtiyaç Kredisi |
|---|---|---|
| Kredi Limiti | Gelire Göre Sınırlı (Düşük) | Gayrimenkul Değerine Bağlı (Yüksek) |
| Vade İmkanı | Tutara Göre (Max 36 Ay) | Genelde 36 Ay (Bazı bankalar esnetebilir) |
| Faiz Oranı | Genelde Daha Yüksek | Teminatlı Olduğu İçin Rekabetçi Olabilir |
| Masraf | Dosya Masrafı + Sigorta | Dosya Masrafı + Ekspertiz Ücreti + İpotek Tesis Ücreti |
| Gerekli Şart | Gelir Belgesi | Gelir Belgesi + Tapu + Eş Rızası |
“Piyasa tecrübemize dayanerek şunu söyleyebilirim: İpotekli kredi, ‘tüketim’ harcaması için kullanılacak bir enstrüman değildir. Yani tatile gitmek, model yükseltmek veya lüks harcama için evinizi ipotek altına almak finansal intihar olabilir. Bu kredi türü, borç konsolidasyonu (dağınık borçları tek yerde toplamak) veya bir iş yatırımı/fırsat maliyeti (örneğin işletmenize mal alımı veya tadilat) söz konusu olduğunda ‘akıllı borçlanma’ sınıfına girer. Unutmayın, ödeme güçlüğüne düşerseniz risk sadece kredi notunuzun düşmesi değil, mülkünüzün satışa çıkmasıdır. Attığınız taş, ürküttüğünüz kurbağaya değmeli.”
Burada yer alan bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Bankaların kredi koşulları, faiz oranları ve yasal düzenlemeler (BDDK kararları) anlık olarak değişiklik gösterebilir. Kredi kullanımı öncesinde ilgili bankanın güncel şartlarını şubelerden veya resmi kanallardan teyit etmeniz ve kişisel ödeme gücünüzü analiz etmeniz önemle tavsiye edilir.
