Türkiye’de ev sahibi olmak isteyenler yalnızca satış bedelini değil, tapu harcı, emlakçı komisyonu, vergi ve sigorta ödemeleri gibi birçok ek maliyeti de göze almak zorunda. Tapu işlemleri sırasında ortaya çıkan bu harcamalar, alıcılar için çoğu zaman sürpriz olabiliyor. İşte ev alım-satım sürecinde karşınıza çıkabilecek masrafların tam listesi ve dikkat edilmesi gereken noktalar:
1. Tapu Harcı: Kim Öder, Ne Kadar?
Türkiye’de tapu harcı toplam %4 oranında uygulanıyor. Bu oran, alıcı ve satıcı tarafından %2 + %2 olarak eşit şekilde paylaşılmak zorunda. Ancak pratikte tamamını genellikle alıcı ödüyor.
Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplanmalı.
Ancak uygulamada, işlem genellikle belediye rayiç bedeli üzerinden gösterilerek daha düşük vergi ödeniyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığı, bu uygulamayı sınırlamak için gerçek satış bedeline göre beyan zorunluluğu getirmeye hazırlanıyor.
2. Emlakçı Komisyonu ve KDV
Türkiye'de emlak danışmanları hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında komisyon talep edebiliyor.
Komisyona %20 KDV de ekleniyor.
Toplamda satış bedelinin %4,8’ine kadar ek maliyet doğurabiliyor.
Gelişmiş ülkelerde bu uygulama farklı: Örneğin İngiltere, ABD ve Kanada'da sadece satıcı komisyon ödüyor.
3. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) ve Tapu Döner Sermaye Bedeli
DASK, tapu devri yapılmadan önce zorunlu olarak yenilenmeli.
Döner sermaye bedeli her yıl güncelleniyor, 2025 için ortalama 900-1500 TL aralığında değişiyor.
4. Değer Artış Kazancı Vergisi (Satıcıyı ilgilendirir)
Ev alımından itibaren 5 yıl geçmeden yapılan satışlarda, elde edilen kazanç üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor. Ancak bu vergi alıcı değil, satıcının sorumluluğunda.
Türkiye, Dünya Ortalamasının Altında
Denge Değerleme'nin 40 ülkeyi kapsayan çalışmasına göre:
Dünya genelinde ortalama işlem maliyeti: %11,7
Türkiye’de ortalama toplam masraf oranı: %6-7
Rusya’da bu oran: %26,5
Nelere Dikkat Edilmeli?
Satış bedelinin resmi beyanı ile tapuda görünen tutarın uyuşmasına dikkat edin.
Tapu harcını kim ödeyecek sorusunu netleştirin, sözleşmede belirtin.
Komisyon oranını ve KDV dahil mi değil mi sorusunu mutlaka sorun.
DASK ve diğer zorunlu belgelerin güncelliğini kontrol edin.
Tapu devri yapılırken avukat veya uzman eşliğinde işlem yapmanız önerilir.
Özetle: Ev alırken sadece fiyatı değil, masrafları da hesaplayın
Ev sahibi olmak isteyen bireylerin, alım-satım işlemlerinde sadece gayrimenkulün satış fiyatına odaklanmak yerine tapu harcı, komisyon, noter bedeli, sigorta gibi yan kalemleri de göz önünde bulundurması, bütçe planlaması açısından kritik önem taşıyor.
Üstelik Hazine ve Maliye Bakanlığı, artık tapu harçlarının gerçek satış bedeli üzerinden ödenmesini sağlayacak yeni düzenlemeler üzerinde çalışıyor. Rayiç bedel üzerinden gösterilen işlemlere yönelik denetimler sıklaşacak.
Unutmayın, doğru hesap yapmadan girilen tapu işlemi sizi maddi açıdan zor durumda bırakabilir.
